Condomínio On-line

DICAS PARA O SÍNDICO: 

ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO

A administração do Condomínio hierarquicamente é exercida pela Assembleia Geral, pelo Conselho Fiscal ou Consultivo e pelo Síndico, assessorado por uma Administradora ou escritório de Contabilidade. 

Além dos órgãos permanentes, a legislação prevê, facultativamente e a critério da Convenção, a criação de outras figuras administrativas, com a finalidade de auxiliar os órgãos principais, tais como: Subsíndico e Suplentes de Conselheiros. 

O organograma de um Condomínio tem a seguinte estrutura básica:                                                                                                                         Liderança

SEGURO DO CONDOMÍNIO 

O seguro do Condomínio é de inteira responsabilidade do Síndico. Deve ser renovado anualmente tanto o seguro das unidades quitadas quanto das áreas comuns do Condomínio. 

O conjunto de edificações será objeto de seguro contra incêndio e quaisquer outros riscos que possam vir a destruir, no todo ou em parte, em seguradora idônea, abrangendo todas as unidades autônomas e as partes comuns, devendo as apó1ices, quando possível, discriminar o valor segurado correspondente a cada unidade autônoma, partes comuns, equipamentos e aparelhos.

O seguro deverá ser feito pelo valor de reposição, para cujo efeito será levado em conta o custo de construção divulgado pelos órgãos oficiais, ou similares (Dec. no 61.687/67), bem como as informações de mercado.

 

MANUTENÇÃO PREDIAL

 

Fazer manutenção não é uma simples ação de comando do administrador, pois tem o significado maior de proteger o bem da ação das intempéries naturais ou mesmo recuperá-lo dos defeitos causados pela ação inadequada dos usuários sobre os diversos materiais com os quais são fabricados prédios ou equipamentos. Fazer, sempre que necessário, a pintura de um prédio não significa somente recuperar a sua beleza, mas significa, principalmente, tornar o revestimento e a estrutura da parede protegidos da ação da água, fungos, liquens, etc., que deterioram estas partes da edificação.

A negligência é a principal causa dos acidentes prediais e o combate do problema impõe a fiscalização e a apuração dos responsáveis. A solução do problema de segurança e proteção e outros relativos à conservação e manutenção predial, portanto, exige que a fiscalização seja realizada pelo próprio Condomínio, através de contratação de profissional habilitado na realização de Inspeção Predial, ou seja, Perito de Engenharia.

Esta parte do Guia Prático tem por finalidade orientar os Síndicos de Condomínios residenciais e comerciais, no sentido de adotarem ações e procedimentos rotineiros que resultem na manutenção de suas edificações e equipamentos prediais com bom aspecto visual, em perfeitas condições de uso e funcionamento, de tal forma que seus usuários possam habitar ou trabalhar em locais agradáveis, confortáveis e seguros. É uma cartilha em que foram listadas as principais atividades destinadas à conservação das edificações e utilidades prediais, tendo como base a orientação dos fabricantes dos equipamentos e dos produtos utilizados nas construções. Tudo que poder ser feito em manutenção preventiva representará menores custos de conservação dos bens, vida útil aumentada e maior disponibilidade para o uso.

O desafio do Síndico se resume em implantar ideias, objetivando economia sem comprometer a qualidade de vida dos moradores. Considerando que normalmente o Síndico não tem conhecimento de Arquitetura ou Engenharia ou de materiais de construção e execução de obras, a manutenção predial, feita de forma regular, evita ou reduz o custo de recuperação.

Os acidentes decorrentes de falhas na construção ou na manutenção predial causam prejuízos injustificáveis. Isso ocorre em função do envelhecimento e da falta de manutenção das edificações e podem ser evitados com medidas preventivas. A inspeção periódica pode garantir a boa performance do prédio e a segurança e o conforto dos usuários.

 

RECLAMAÇÕES COMUNS E SOLUÇÕES RECOMENDADAS

 

Encanamento 

Fora do alcance da visão de boa parte dos moradores, os problemas de encanamento podem ser protagonistas dos piores problemas em Condomínio. Quando a assunto é encanamento, os encargos se separam em duas esferas. Se o problema relacionado à ramificação geral do prédio, a missão de reparar os danos recai sobre o Condomínio. “O Código Civil determina que se o síndico for omisso na correção de determinados vazamentos e isso ficar provado, o morador pode solucionar o problema e, depois, cobrar do Condomínio”. Dentro do imóvel, a responsabilidade é do condômino.

 

Barulho 

O causador do barulho deve ser notificado. Se isso não resolver verificar se o fato é frequente. Se confirmado, analisar se fere o regulamento ou a lei do silêncio, se for o caso enviar uma advertência ou multa.

 

Briga de vizinhos 

A princípio não intervir, pois o Síndico não é agente policial. No entanto, se estiver afetando o Condomínio com barulho excessivo, ameaça à segurança, agir com bom senso e atitude firme, sem tomar partido das pessoas.

 

Baixo quórum na Assembleia 

Evitar marcar a reunião em época de férias, semana com feriado prolongado, dias em que tem jogos de campeonato, etc. Mandar a convocação com antecedência adequada e escrita de uma forma a induzir o comparecimento, ressaltando os pontos mais importantes e polêmicos.

 

Lixo 

Deverá ser devidamente acondicionado em sacos plásticos próprios para esse fim, e separado nos padrões da reciclagem, colocado dentro de recipiente apropriado, à disposição do condômino. Deverá ser posto na lixeira, às vésperas da passagem da empresa destinada ao seu recolhimento.

Os materiais sólidos cortantes ou perigosos deverão ser devidamente embalados e colocados à parte, visando proteger as pessoas que circulam no Condomínio. Os lixos perecíveis, tais como: alimentos em geral, deverão ser acondicionados em sacos plásticos e depositados diretamente nos contêineres apropriados.

 

Coleta Seletiva 

A preocupação com o meio ambiente é um tema que tem chamado à atenção de governantes, de empresários e das pessoas de forma coletiva ou individual. O Condomínio é uma pequena comunidade e o que se espera dessa comunidade é que ela se preocupe com o meio ambiente, valendo-se de medidas e ações simples que melhorem a qualidade de vida das pessoas.

A separação do lixo produzido no Condomínio evita a poluição, preserva a saúde, impede que a sucata se misture aos restos de alimentos, facilita o reaproveitamento pelas indústrias. Depois de separado, o lixo deve ser colocado em lixeiras ou contêineres especiais ou encaminhado à coleta seletiva para o destino final.

 

Animais domésticos 

Apesar de algumas Convenções ou Regimentos Internos dos Condomínios disporem sobre a proibição de manter animais domésticos no interior das unidades, a justiça vem permitindo a permanência destes, entretanto observando a condição de que não prejudiquem o sossego, a segurança e a saúde dos condôminos e moradores, principalmente nos aspectos relacionados às normas de boa vizinhança.

O animal que pode permanecer no interior da unidade, devendo ser vacinado regularmente. O animal deve ser também de índole dócil, se for o caso pode ser proibido utilizar-se do elevador social. O dono do animal responderá por qualquer dano que ele causar.

A Administração do Condomínio deve orientar os donos dos animais que convivem com os moradores para ter cuidado no sentido de que estes não causem incômodos ou danos aos demais condôminos ou às dependências do prédio.

Em defesa das normas de boa vizinhança, não se deve abrandar a vigilância ou tolerar excessos que resultem em prejuízo ao sossego, à salubridade e à segurança dos condôminos.

Assim sendo, é de bom tom que o condômino que possui animais em sua unidade siga rigorosamente as orientações listadas abaixo:

a) apresentar, periodicamente, ao Síndico do Condomínio os atestados de Saúde Animal e de Vacinas, atualizados;

b) transportar o animal utilizando as escadas ou elevador de serviço e sempre no colo ou cestos próprios, exceto quando seja comprovada a inviabilidade do mesmo por motivo de doença tanto do dono quanto do animal, mediante a apresentação do respectivo atestado médico ao Síndico, devendo, neste caso, o animal ser transportado na coleira e guia.

c) providenciar de imediato a limpeza, quando, por acidente ou por descuido, o animal sujar áreas comuns.

Vale ressaltar que a boa convivência condominial depende mais do propósito de cada um utilizar sua unidade autônoma de modo a evitar incômodos, aborrecimentos ou prejuízos a seus vizinhos, do que estabelece o Código Civil, a Convenção e o Regimento Interno.

 

Danos ao Condomínio 

Em hipótese alguma se deve permitir que vasos ou objetos diversos fossem colocados nas janelas ou sacadas das unidades. O condômino ou morador que descumprir tal proibição será responsabilizado por danos provenientes da queda de objetos.

Os condôminos e inquilinos são obrigados por lei a conservarem as coisas comuns do Condomínio e a vistoriar os equipamentos hidráulicos e elétricos. Caso seja constatada alguma anormalidade, esta deve ser levada ao conhecimento do Síndico, por escrito. Qualquer condômino está sujeito às normas da boa vizinhança, devendo observar que seu ambiente privativo atenda à natureza e a destinação de uso.

O proprietário tem o direito de repelir o abuso por parte do vizinho, inclusive a ocorrência de casos de moléstia contagiosa, comunicando o fato ao Síndico. Na omissão deste, levar ao conhecimento das autoridades competentes. O Síndico pode ser responsabilizado, em caso de omissão.

O novo Código de Processo Civil, vigente desde 18/03/2016, trouxe uma inovação que poderá trazer grande responsabilidade ao porteiro e, consequentemente, ao Condomínio, pois, deferida pelo juiz a citação pelo correio, o funcionário da portaria receberá a carta de citação, e, somente poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, que o destinatário da correspondência está ausente, conforme estabelece o § 4º do Art. 248, do CPC.

Diante disso, recomenda-se que o Condomínio estabeleça regras para recebimento de correspondência, a fim de resguardar a responsabilidade do porteiro e do próprio Condomínio.

Segue sugestão de redação: “Encomendas de pequeno porte, cartas registradas e quaisquer outros tipos de correspondência que requeira representação, o porteiro avisará a unidade recebedora para que venha até a portaria para receber a mesma. Caso o morador ou um representante seu não esteja presente na ocasião, o porteiro não irá realizar o recebimento, salvo autorização expressa, prévia e formal por parte do condômino. Além disso, o morador que se ausentar do Condomínio por mais de dois dias, independente do motivo, deverá realizar o registro em livro próprio na portaria, a fim de que o funcionário possa justificar a ausência em caso de recebimento de Carta de Citação Judicial.”

 

Destinação diversa do imóvel

É proibida a destinação do imóvel diversa da finalidade do prédio, ficando o transgressor sujeito ao pagamento de multa estipulada na Convenção do Condomínio. A finalidade do uso da unidade privativa deve constar claramente na Convenção, a fim de se evitarem conflitos entre condôminos.

O condômino não deve dificultar o uso das partes comuns, nem violar direitos dos demais ou causar danos a outros moradores. Se o fizer, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, fica obrigada a reparar o dano.

 

Uso dos elevadores sociais e de serviço 

O elevador é um meio essencial de transporte. Sendo assim, é necessário dispensar-lhe especial cuidado, tanto a seus acessórios elétricos, como na sua manutenção mecânica. Portanto, o Síndico deve solicitar do fabricante orientação e forma de realizar a manutenção periódica, zelando para que esse serviço seja feito por profissionais especializados.

Alguns Condomínios fazem constar de seu Regimento Interno as restrições ao uso de elevadores sociais. Desse modo, proíbem que sejam usados por entregadores ou equivalentes. A restrição também se estende aos moradores em trajes de banho ou de prática esportiva. Igualmente proíbem o uso de elevadores sociais aos empregados com uniforme de trabalho. O elevador de serviço é reservado para o usuário que, segundo o Regimento Interno, está impedido de servir-se do social. É também reservado para transportar cargas, compras de supermercados e conduzir animais domésticos.

 

Mudança 

Quando o condômino ou morador mudar para outra edificação, ou chegar para residir no Condomínio, em ambos os casos deve procurar o Síndico do Condomínio para ser orientado sobre os procedimentos a serem adotados.

Os móveis e utensílios devem ser transportados pelo elevador de serviço, quando for o caso. Compete ao Síndico determinar se algum empregado do Condomínio poderá colaborar na mudança, bem como na fiscalização da mesma. O Síndico deve advertir o condômino ou morador, por escrito ou em presença de testemunhas, sobre as responsabilidades por danos no Condomínio e em pessoas.

 

 

DEPARTAMENTO RECURSOS HUMANOS

ROTINAS OPERACIONAIS E FUNCIONAIS

EMPREGADOS DO CONDOMÍNIO

 

Seleção e contratação de empregados

A Consolidação das Leis do Trabalho – CLT–, no art. 3o, considera empregado “toda pessoa física que prestar serviços de natureza não eventual a empregador, sob a dependência deste e mediante salário”. Embora o condomínio não seja empresa, assume, na qualidade de empregador, os riscos da atividade de seus empregados, que, a exemplo de qualquer outro, tem seus direitos estabelecidos.

Selecionar empregados é responsabilidade do Síndico, porém, quanto à criação de cargos, deve ser consultada a Convenção Condominial, caso esta seja omissa ou se oponha, tal decisão deve ser aprovada em Assembleia Geral com quórum especial, ou seja, 2/3 do total das frações ideais, e ainda considerar a Convenção Coletiva da Categoria. 

Em qualquer Condomínio os cargos comumente exigidos são: zelador, porteiro e faxineiro.

 

Atribuições

Para o bom desenvolvimento das atividades no Condomínio é importante que o síndico saiba as atribuições de cada função, até mesmo para evitar problemas trabalhistas:

   

Zelador

Dentre os empregados do Condomínio o zelador ocupa papel de destaque, coordena e acompanha as atividades desempenhadas pelos demais empregados. Além disso, é o profissional que mantém contato direto com a administração do Condomínio.  

 

São atribuições do zelador:

1) Auxiliar o Síndico na seleção e na avaliação dos empregados do Condomínio;

2) Controlar o ponto dos empregados, principalmente no que se refere à pontualidade e assiduidade;

3) Distribuir aos demais empregados os serviços do dia, providenciar a entrega do material e equipamentos necessários ao serviço, procedendo à fiscalização dos trabalhos;

4) Levar ao conhecimento do Síndico qualquer falha cometida por empregados, fazendo um relato justo do ocorrido;

5) Fiscalizar o uso do cadastro de moradores e providenciar para que se mantenha atualizado, renovando quando necessário;

6) Manter o controle sobre o uso, a rentabilidade e a eficiência do material de limpeza, elaborando a lista de pedido com antecedência mínima de 15 (quinze) dias;

7) Verificar se o sistema de iluminação dos corredores, e demais áreas externas, estão em pleno funcionamento;

8) Verificar o funcionamento dos elevadores. Em caso de defeitos ou irregularidades, avisar imediatamente à empresa de conservação, para as providências necessárias;

9) Verificar o funcionamento das bombas d’águas, no caso de irregularidade, comunicar imediatamente ao síndico o defeito constatado;

10) Verificar se está subindo água para as caixas d’ água;

11) Verificar o fornecimento de água da rua, comunicando ao síndico qualquer irregularidade;

12) Fiscalizar a retirada do lixo e sua coleta;

13) Providenciar, imediatamente à chegada, a distribuição de correspondências;

14) Percorrer os corredores, escadarias e áreas comuns, verificando o andamento dos serviços de limpeza.

15) Solicitar aos moradores a retirada de roupas ou tapetes pendurados nas janelas;

16) Recomendar aos moradores que acondicionem o lixo volumes de tamanho adequado;

17) Verificar diariamente o estado de limpeza e desinfecção dos tubos coletores de lixo e das lixeiras;

18) Fiscalizar o uso dos elevadores, social e de serviço;

19) Não abandonar o edifício sob nenhum pretexto, para atender assuntos que não se relacionem com o mesmo. No caso de necessidade absoluta, deixar sempre alguém na portaria, evitando que esta fique abandonada, informando ao substituto temporário para onde vai e quanto tempo ficará ausente;

20) Não permitir a entrada de pessoas estranhas, devendo acompanhá-las ao destino procurado, em caso de dúvida. Aos vendedores ou demonstradores, é vedado o acesso, a menos que solicitado por algum morador;

21) Proteger convenientemente os elevadores nos casos de entrada ou saída de mudanças ou volumes grandes, observando o horário estabelecido para este movimento. Qualquer alteração de horário somente poderá ser efetivada com a autorização do síndico, e em casos especiais;

22) Verificar diariamente se existem lâmpadas queimadas os pontos que não estejam funcionando adequadamente, anotar o fato e providenciar o reparo necessário;

23) Manter sempre limpos e prontos para serem usados os instrumentos para pequenos reparos elétricos e hidráulicos, os quais devem ser guardados em locais de fácil acesso e sob a sua guarda e responsabilidade;

24) Verificar periodicamente o estado e a validade dos extintores, registros e mangueiras de incêndio, comunicando qualquer irregularidade;

25) Solicitar o comparecimento da polícia, em caso de necessidade, evitando alarmar os moradores;

26) Em caso de incêndio, avisar imediatamente o Corpo de Bombeiro, providenciando para que não haja pânico entre os moradores;

27) Recomendar aos moradores que não retenham os elevadores sem necessidade;

28) Fazer pequenos reparos e consertos que estiverem a seu alcance;

29) Atender aos moradores em assuntos de pouca demora, para serviços exclusivamente internos de interesse condominial e que não prejudiquem seus afazeres;

30) Examinar dentre outros, cadeados, fechaduras, eliminar os vazamentos de torneiras, válvulas de descarga, regularizar curto-circuito, nas áreas comuns do prédio;

31) Atender a todos os condôminos com respeito, delicadeza e imparcialidade;

32) Evitar comentários que por sua natureza fujam da alçada de seus serviços;

33) Zelar pelo jardim e regá-lo pelo menos uma vez ao dia.

 

Faxineiro

Este profissional constitui elemento indispensável ao condomínio. Ele executa diariamente os serviços de limpeza das áreas comuns. É o responsável pela conservação permanente das partes coletivas do edifício.

Suas atribuições são discriminadas a seguir:

1) Cumprir às determinações do zelador e da Administração do edifício;

2) Limpar, diariamente, os pisos e paredes dos corredores e escadarias, bem como as áreas externas, varrendo-as e recolhendo os detritos encontrados. Na faxina semanal, estas partes deverão ser energicamente lavadas e esfregadas;

3) Dar atenção especial para a limpeza e conservação do hall de entrada social, a critério do zelador;

4) Limpar, diariamente, os vidros dos corredores, interna e externamente e, no dia da faxina semanal, estes também deverão ser lavados;

5) Limpar, diariamente, as garagens e estacionamentos de veículos, recolher os detritos existentes e remover manchas de óleo ou graxa. Uma vez por semana estas áreas deverão ser lavadas;

6) Informar ao zelador a ocorrência de danos ou mau funcionamento de tomadas, torneiras ou de qualquer outro equipamento de trabalho;

7) Executar com perfeição e capricho os serviços que lhe competem, dedicando-se exclusivamente a estes;

8) Comportar-se adequadamente perante os moradores, evitando comentários e assuntos que não estiverem relacionados às suas obrigações de serviço;

9) Receber recados e transmiti-los ao zelador, sem tecer comentários a respeito;

10) Racionalizar o uso do material de limpeza, com economia e zelo pelos equipamentos;

11) Não entrar na casa de força, de máquinas e de bombas sem a autorização do zelador ou na presença deste;

12) Comunicar qualquer irregularidade ao zelador, sob pena de conivência, ficando sujeito às mesmas penalidades;

13) Tratar todos os moradores com distinção, educação e delicadeza.

 

Porteiros

As funções dos porteiros, diurnos e noturnos, são controladas pelo zelador e/ou pelo Síndico, conforme as necessidades do Condomínio. Contudo o porteiro da noite terá as mesmas responsabilidades do zelador, quanto a manutenção da ordem durante o seu horário de trabalho.

Suas atribuições estão assim discriminadas:

1) Verificar, juntamente com o zelador, as partes comuns do prédio, ao iniciar a jornada de trabalho;

2) Cuidar para que não haja desperdício de energia elétrica, desligando, após as 22h as luzes dos corredores e reduzindo a iluminação de áreas comuns, deixando bem iluminado somente o hall de entrada;

3) Trancar todas as portas de acesso ao prédio após as 22h, exceto a porta de entrada social, que no caso deverá ficar fechada, porém destrancada.

4) Não permitir a entrada de pessoas estranhas após as 22h, quando for o caso, solicitar ao morador procurado que venha recebê-la;

5) Manter sob severa vigilância as áreas externas e a garagem ou estacionamento de veículos;

6) Não permitir agrupamento de pessoas, moradores ou estranhos, nas proximidades do Condomínio;

7) Cuidar para manter a ordem e a moral, não permitindo a entrada de pessoas que, a seu critério, possam comprometer o prédio e seus moradores, podendo para isso, se for necessário, contar com a ajuda policial;

8) Levar ao conhecimento do zelador irregularidades constatadas;

9) Evitar comentário sobre assuntos que não estejam relacionados a seu serviço;

10) Não abandonar a portaria sob nenhum pretexto, para atender a favores de qualquer pessoa, mesmo que seja morador do prédio;

 

Documentação para Admissão do Funcionário:

Após fazer a seleção do funcionário, passa-se para a fase da admissão, devendo o síndico solicitar os seguintes documentos:

a) Carteira de Trabalho;

b) CPF;

c) RG;

d) Exame médico admissional;

e) 01 foto 3 x 4 para a ficha de registro;

f) Comprovante de residência;

g) Certidão de nascimento dos filhos; 

h) Certidão de casamento;

i) Carteira de vacinação para os filhos de 0 a 6 anos e atestado de frequência escolar para os filhos de 7 a 14 anos. 

j) Título eleitoral.

A documentação para a admissão deve ser encaminhada à Administradora imediatamente.

 

Folha de pagamento

As informações para a confecção da folha de pagamento dos empregados do Condomínio devem ser enviadas à administradora até 2  dias após o fechamento do mês. Essas informações compreendem: Folha Ponto, Requisição de vale transporte, faltas (justificadas e injustificadas), atestados, horas extras, recibos de pagamento à autônomos(RPA).

Caso o Condomínio tenha funcionária em licença maternidade, além do atestado dos dias da licença, o síndico deve solicitar a certidão de nascimento para garantir o recebimento do salário família e também a contagem exata do período de estabilidade da funcionária.

Com as informações contidas nos documentos enviados será confeccionada a folha de pagamento, impresso o contracheque de cada empregado e as guias de recolhimento de encargos sociais. Depois da quitação, todos esses documentos devem retornar à administradora para os demais procedimentos administrativos. O Condomínio que enviar as informações com atraso,  poderá ter a folha de pagamento processada com base no mês anterior, excetuando-se horas extras, vale transporte, faltas etc.

O Ministério do Trabalho determina que as empresas e os condomínios fixem, mensalmente, no hall de entrada do edifício, fotocópia da Guia do INSS devidamente quitada e envie fotocópia ao sindicato da categoria. 

 

Recibo de Pagamento a Autônomos (RPA)

O Recibo de pagamento à autônomos deve ser utilizado somente para serviços de eletricidade, jardinagem, consertos e manutenções que são realizados esporadicamente. Caso haja habitualidade na prestação de serviço, há o reconhecimento do vínculo empregatício, que pode gerar ações contra o Condomínio.

Quando houver o uso de RPA ou nota fiscal avulsa o síndico deve solicitar os seguintes dados do prestador de serviço e enviá-los para a administradora:

a) Nome Completo;

b) Data de nascimento;

c) Nome da Mãe;

d) CPF;

e) PIS.

Estes dados são necessários para reter do prestador (descontar) o INSS sobre o serviço no porcentual de 11% e o Condomínio terá o encargo de 20% sobe o valor bruto da Nota Fiscal a ser recolhido para a Previdência Social.

Nos casos de substituição de férias dos funcionários do Condomínio, preferencialmente, deve-se contratar uma empresa terceirizada, evitando assim futuras demandas trabalhistas.

 

Alterações e atualizações do Contrato de Trabalho

As alterações ou atualizações do contrato de trabalho são efetuadas pelo Departamento de RH da Administradora. Para tanto, a carteira profissional deve ser encaminhada juntamente com o Livro de Registro de Empregados, bem como a solicitação dos assentamentos a serem registrados.

 

Férias 

Todo o trabalhador assalariado tem direito ao gozo de férias, após doze meses de trabalho. Por isso, anualmente, o Síndico deverá realizar a escala de férias dos empregados com base no relatório de vencimento de férias enviado pela Administradora. 

Ao organizar a escala de férias o síndico deve observar os seguintes dispositivos legais:

a) avisar ao funcionário com antecedência de trinta dias;

b) o funcionário pode converter dez dias em espécie, os vinte dias restantes devem ser reservados ao gozo (o pagamento das férias deve ocorrer três dias antes do início das férias).

O empregado não pode acumular férias, caso isso venha a ocorrer, Condomínio deve pagá-las em dobro

c) O funcionário poderá solicitar o adiantamento de 50% do 13º salário junto com as férias;

 

Aviso prévio e rescisão

O aviso prévio é a comunicação que o empregador faz ao empregado, e vice-versa, avisando-o da rescisão do Contrato de Trabalho. Tem a duração de trinta ou mais dias, conforme a legislação vigente e a Convenção Coletiva de Trabalho. O tempo do aviso prévio, trabalhado ou indenizado, integra o tempo de serviço.

A rescisão do Contrato de Trabalho pode ocorrer de forma unilateral, por vontade de qualquer uma das partes, ou seja, demissão sem justa causa, com justa causa, ou a pedido do empregado.  

Na modalidade de dispensa do empregado sem justa causa, o empregado recebe, no dia designado, os direitos a que fizer jus, tais como: férias e décimo terceiro, completos e/ou proporcionais; horas extras e saldo de salário. Ainda, nesse caso, a carga horária será reduzida em duas horas diárias ou sete dias corridos. Se o empregado houver trabalhado mais de um ano, no condomínio, a rescisão de seu Contrato de Trabalho deverá ser homologada no órgão competente, um dia após o término do aviso prévio, onde também receberá as verbas indenizatórias. 

Se a dispensa sem justa causa ocorrer trinta dias antes da data-base o empregado terá direito a uma indenização adicional de um salário base. Tratando-se de empregado com previsão de rescisão, este deverá ser encaminhado ao setor de pessoal da Administradora, portando o pedido assinado pelo Síndico e o formulário de registro de ponto no último dia de trabalho do empregado. 

Quando o empregado, comprovadamente, cometer falta grave, a dispensa poderá ser por justa causa. Para que seja caracterizada a justa causa, o Síndico deve, antes de qualquer medida, avaliar a falta cometida à luz da legislação trabalhista.

Caracteriza justa causa:

a) ato de improbidade do empregado – Ex.: ato que atente contra o patrimônio do condomínio, de terceiros ou de companheiro de trabalho;

b) negociação habitual dentro das instalações do condomínio;

c) condenação criminal com trânsito em julgado (não sendo passível de recurso judicial);

d) desídia no desempenho das funções – Ex.: procedimento negligente em suas funções, se praticado com dolo; 

e) violação de segredo do empregador; 

f) ato de indisciplina ou insubordinação;

g) abandono de emprego - Ausentar-se do emprego, sem motivo justo ou autorizado, por mais de trinta dias;

h) ato lesivo a honra;

Na hipótese de rescisão com justa causa, o empregado não terá direito a:

a) aviso prévio;

b) indenização;

c) não poderá sacar o FGTS.

A terceira modalidade de rescisão contratual ocorre quando o empregado solicita a demissão. Nesse caso, o empregado deverá apresentar uma Carta Pedido de Demissão, em modelo próprio. 

 

Programas de Saúde do Trabalhador 

O Condomínio deve cumprir às Normas Regulamentares NR-7 e NR-9, que tornam obrigatório a apresentação de Atestado Médico para admissão, demissão, periódico de retorno ao trabalho.

Essas normas determinam ao Condomínio que possui empregado a obrigatoriedade de implantar o Programa de Prevenção de Riscos Ambientais – PPRA, o Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional – PPMSO e o Perfil Profissiográfico Previdenciário – PPP. Para isso, deve obter um laudo emitido por profissionais da área de medicina do trabalho.

 

CONVENÇÃO COLETIVA DE TRABALHO 

 

Toda categoria de trabalhadores, além de cumprir com as regras estabelecidas pela Consolidação das Leis do Trabalho, deve seguir também a Convenção ou Dissídio Coletivo de sua categoria profissional.  Os Condomínios seguem a Convenção Coletiva do Sindicato dos Empregados em Edifícios, Empresas de Compra, Venda Locação e Administração de Imóveis de Florianópolis/SC, cuja DATA BASE é o mês de maio de cada ano, neste mês é definido o percentual do aumento que deve ser concedido a todos os funcionários dos Condomínios, como também é definido o piso salarial para função. Além da correção salarial, a Convenção regula as relações entre empregado e empregador. Salienta-se que a Convenção tem força de Lei, e, anualmente fica disponível no site do Sindicato, podendo ser consultada através do endereço: www.seef.com.br

 

 

DEPARTAMENTO DE ADMINISTRAÇÃO

 

A Empresa LIDERANÇA ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIOS, fundada em 2 de maio de 2002, com metodologia própria e competência, vem se projetando rapidamente no cenário das Administradoras de Condomínios. Tal projeção é fruto da experiência acumulada no desenvolvimento de sua atividade, dando especial atenção à assessoria administrativa e jurídica.

O quadro funcional da Liderança é composto por técnicos com formação em Administração, Direito e Contabilidade. Conta também com serviços auxiliares para operacionalização das rotinas internas e externas. O objetivo principal concentra-se nas ações gerenciais do Síndico, facilitadas por profissionais habilitados para consultoria em tempo real; e em informações seguras e de fácil interpretação, visando a eficiência da gestão. Com ações mais simples, econômicas e rápidas, poupa-se preocupação.

Nossa missão está em surpreender nossos clientes com serviços personalizados, primando pelos valores éticos e aperfeiçoamento constante dos colaboradores diretos e indiretos, seguindo pesquisa de satisfação para garantir a eficiência do Sistema de Gestão.

Neste contexto, a Liderança Administradora de Condomínios presta os seguintes serviços:

Constituição do Edifício

a) Elaboração e registro de Convenção e Regimento Interno;

b) Inscrição no CNPJ/MF;

c) Abertura e encerramento de conta bancária;

d) Controle do Seguro Obrigatório;

e) Elaboração de planejamento financeiro;

f) Cadastramento de condôminos;

g) Elaboração do quadro de gestão.

Serviços de Administração

a) Confecção de editais, participação em Assembleias, elaboração de atas, cartas, comunicados;

b) Controle dos registros de consumo de gás;

c) Serviço de entrega e coleta de documentos no Condomínio;

d) Orientação na aquisição de materiais e contratação de serviços;

e) Emissão de cheques e pagamento a fornecedores;

f) Elaboração de previsões orçamentárias, anual e mensal;

g) Emissão de boleto bancário e controle de recebimentos;

h) Encaminhamento de documentos pelo Correio;

i) Emissão do demonstrativo financeiro mensal e anual;

j) Emissão de relatórios diversos;

k) Controle de saldo bancário;

l) Cadastro atualizado de profissionais e empresas;

m) Cobranças extrajudiciais.

Departamento de Pessoal

a) Orientações preliminares para a contratação de empregados;

b) Recrutamento e seleção de empregados;

c) Registro e anotações na Carteira de Trabalho dos empregados;

d) Emissão da folha de pagamento e guias de encargos sociais;

e) Emissão de RAIS, DIRF, entre outros relatórios informativos;

f) Declaração de opção do FGTS;

g) Elaboração de quadro de horários de trabalho e revezamento;

h) Comunicação de admissão e dispensa;

i) Emissão de folha ponto;

j) Aquisição de vale transporte;

l) Pagamento de guias (INSS, FGTS, PIS e outros);

m) Pagamento de funcionários em conta bancária;

n) Controle de férias e emissão dos recibos correspondentes;

o) Orientação sobre dissídios coletivos e direitos trabalhistas;

p) Homologação de rescisões de contrato de trabalho no Sindicato;

q) Emissão de cartas de advertência.

Assessoria

a) Assessoria Administrativa;

b) Assessoria Fiscal;

c) Assessoria de Cobrança;

d) Assessoria Jurídica.

Outros Serviços

a) Controle de manutenção periódica em geral;

b) Atualização de cadastro de moradores;

c) Orientação funcional e operacional aos empregados;

d) Pesquisa de preços de materiais e de serviços;

e) Renovação do Seguro;

f) Prestação de contas;

g) Formação de Síndico Profissional.

Imbuída do propósito de levar ao alcance dos Síndicos e demais interessados os principais tópicos da gestão condominial, procuramos neste Guia Prático sintetizar com objetividade e clareza a rotina diária de gerir um condomínio.

A expansão imobiliária mostra uma nova realidade no dia a dia das pessoas, por vezes o empreendimento condominial é tão completo e complexo que torna a administração condominial eminentemente profissional. 

Os métodos de gestão precisam de agilidade, eficiência e transparência, sobretudo, devem ser capazes de manter a interação entre todos os envolvidos na tarefa de gerir um Condomínio, seja residencial, comercial, misto ou horizontal.

 

 

DEPARTAMENTO FINANCEIRO

GESTÃO E PLANEJAMENTO NA ADMINISTRAÇÃO

 

O planejamento é essencial na administração. Essa visão implica organizar a gestão de forma sistematizada, levando em conta a participação de todos, impõe o comprometimento para gerar os resultados esperados, repercutindo em benefício dos moradores e seu patrimônio. Sob o aspecto da Administração do Condomínio, o planejamento consiste em organizar a receita operacional, funcional e de manutenção, e numa visão mais ampla, em elaborar um plano de melhorias e investimentos, cujo resultado é o orçamento anual a ser submetido à aprovação em Assembleia.

Na Assembleia Geral Ordinária anual, além das demais matérias, compete aprovar verbas para as despesas, compreendendo os encargos trabalhistas, custos com manutenção e conservação, serviços e seguro, como também o plano de investimentos e melhorias.

Lidar com o dinheiro do Condomínio, mesmo assessorado por empresa administradora ou escritório de contabilidade, é uma tarefa que deixa muitos Síndicos receosos. Para tanto, existem procedimentos que podem garantir o bom desempenho, um deles é a previsão orçamentária. 

Com o conhecimento da situação condominial e assessorado pela Administradora, é possível analisar e resolver a maioria dos problemas operacionais.

 

Previsão orçamentária

Para elaborar a previsão orçamentária, se faz necessário distinguir bem as despesas ordinárias e extraordinárias, conhecer a realidade do Condomínio, relacionada ao exercício anterior, corrente e para o ano seguinte. Nos Condomínios, o planejamento é chamado de previsão orçamentária.

A previsão de despesas extraordinárias e de manutenção também deve ser prognosticada na escala de prioridades. O orçamento prévio permite racionalizar a utilização dos recursos. 

O exercício financeiro tem início em 1o de janeiro e se encerra no dia 31 de dezembro do mesmo ano ou o previsto na Convenção. Assim, o orçamento financeiro anual aprovado pela Assembleia Geral Ordinária deve iniciar na taxa com vencimento no mês de janeiro ou conforme o previsto na Convenção.

Se houver modificação no orçamento do exercício, além ou aquém das importâncias previstas, o déficit ou o superávit será compensado na forma que a Assembleia Geral decidir. Excepcionalmente, em caso de déficit, uma vez autorizado pelo Conselho Fiscal, ad referendum da Assembleia Geral, poderá ser alterado o valor da receita mensal, até o montante necessário, devendo, nesse caso, oferecer aos condôminos explicações satisfatórias.

As despesas extraordinárias, representadas pela execução de obras e serviços que ultrapassem o valor expresso no planejamento financeiro, e a aquisição de bens duráveis devem ser aprovadas em Assembleia Geral.

As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou o serviço comum serão efetuados com o custo pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direito à aquisição da unidade, mediante a aprovação de orçamento em Assembleia, respeitando o quórum qualificado conforme o caso.  

Se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos (do todo). 

Se úteis, de voto da maioria dos condôminos. Se as obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização da Assembleia, pelo Síndico, ou em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, o Síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à Assembleia, que deverá ser convocada imediatamente. Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuados após a autorização da Assembleia, especialmente convocada pelo Síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

São consideradas despesas ordinárias: salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do Condomínio e custos da remuneração do Síndico, e também a estranhos, quando atribuído o encargo; consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum, destinados à prática de esportes e de lazer; manutenção e conservação de porteiro eletrônico e antenas coletivas; pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; rateios de saldo devedor; reposição do Fundo de Reserva; aquisição de roupas apropriadas ou especiais, calçados e uniformes, destinados aos empregados do Condomínio; pagamento de prêmios de seguros, e riscos diversos, inclusive de responsabilidade por danos eventuais causados a terceiros, bem como de acidentes de trabalho de empregados; pagamento de indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados; liquidação de quaisquer encargos que recaiam sobre o Condomínio; realização de pequenos reparos nas instalações elétricas e hidráulicas. 

As despesas extraordinárias são aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção, entre outras: obras de reformas ou acréscimos que interessam à estrutura integral do imóvel; pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; obras destinadas a repor as condições de habitabilidade; indenizações a terceiros por atos de responsabilidade civil, imputáveis ao Condomínio; substituição de máquinas e equipamentos, e quaisquer outras que, de natureza permanente, importem em valorização dos imóveis; contribuições para a reconstituição do Fundo de Reserva; custos de decoração e paisagismo; instalação de equipamentos de segurança, contra incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer.

O montante das despesas gerais e encargos do Condomínio (art. 1.336, I, do CC) serão rateados entre os condôminos, proporcionalmente à área privativa de cada unidade autônoma, respeitada a fração apurada, sem arredondamento, salvo disposição em contrário na Convenção. O condômino que der causa ao aumento das despesas comuns deverá pagar no devido tempo, o excesso correspondente. As importâncias pertencentes ao Condomínio devem ser depositadas em conta bancária, e cuja movimentação compete ao Síndico.